Bank Indonesia baru-baru ini menaikkan suku bunga acuan sebesar 100 basis poin, yang berdampak pada sejumlah pengembang properti dalam merencanakan target bisnis mereka. Salah satu pengembang yang merasakan dampak ini adalah PT Ciputra Development Tbk (CTRA).
Direktur CTRA, Harun Hajadi, menyatakan bahwa perusahaan sedang mempertimbangkan revisi target penjualan pemasaran untuk tahun 2026. Penyesuaian ini bukan disebabkan oleh hilangnya permintaan rumah, melainkan karena tingginya biaya pembiayaan yang mulai memengaruhi keputusan konsumen dalam membeli properti. CTRA mencatat bahwa lebih dari 80 persen pembeli produk mereka adalah end-user, yang membeli rumah untuk ditempati, sehingga permintaan ini sangat sensitif terhadap perubahan suku bunga.
Lebih lanjut, sekitar 70 persen transaksi penjualan CTRA masih menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dengan kondisi ini, setiap kenaikan suku bunga akan berdampak langsung pada daya beli masyarakat, terutama di segmen menengah yang menjadi basis konsumen utama pengembang.
Tekanan dari kenaikan suku bunga telah mulai terlihat pada angka operasional perusahaan. Pada kuartal pertama tahun 2026, CTRA mencatat marketing sales sebesar Rp2,4 triliun, yang menunjukkan penurunan 23 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya, meskipun mengalami peningkatan 31 persen dibandingkan kuartal IV-2025. Capaian tersebut baru mencapai sekitar 26 persen dari target tahunan marketing sales sebesar Rp9,5 triliun.
Walaupun angka 26 persen pada kuartal pertama masih dianggap normal, kenaikan BI Rate yang terjadi setelahnya berpotensi mengubah proyeksi tersebut. Jika permintaan KPR melambat pada semester kedua, pencapaian target Rp9,5 triliun akan menjadi lebih menantang dibandingkan perhitungan awal manajemen. Meskipun demikian, pasar tampaknya mulai membedakan antara tantangan jangka pendek dan kualitas fundamental jangka panjang perusahaan.
Saat ini, saham CTRA diperdagangkan di sekitar Rp535 per saham, sementara konsensus 22 analis yang memantau emiten ini menunjukkan pandangan yang positif. Sebanyak 19 analis merekomendasikan beli, tiga merekomendasikan hold, dan tidak ada rekomendasi jual. Konsensus ini menghasilkan target harga rata-rata Rp1.190 per saham, menunjukkan potensi kenaikan lebih dari 120 persen dari posisi saat ini.
Perbedaan yang signifikan antara harga pasar dan target analis menunjukkan pasar memberikan diskon besar terhadap sektor properti akibat kekhawatiran suku bunga. Dari sisi laba, CTRA masih menunjukkan kinerja yang solid, dengan laba bersih pada kuartal pertama 2026 mencapai Rp549 miliar, meskipun turun dibandingkan Rp669 miliar pada kuartal pertama 2025. Laba usaha tercatat Rp728 miliar dengan margin operasional yang sehat.
Konsensus analis memperkirakan laba bersih CTRA pada tahun 2026 mencapai Rp2,45 triliun, sedikit lebih rendah dibandingkan estimasi 2025. Meskipun demikian, berbagai rasio keuangan perusahaan menunjukkan kondisi yang sehat, dengan Return on Equity (ROE) kuartal pertama 2026 berada di level 2,11 persen dan interest coverage ratio di angka 3,61 kali.
Dengan estimasi laba 2026 dan harga saham saat ini, valuasi CTRA terlihat jauh di bawah rata-rata historis sektor properti Indonesia. Investor tampaknya lebih fokus pada risiko penurunan marketing sales dibandingkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba dan menjaga neraca keuangan. Sejarah menunjukkan bahwa sektor properti sering kali bergerak lebih dulu sebelum siklus suku bunga berubah, sehingga ketika ada tanda-tanda stabilisasi atau penurunan suku bunga, saham-saham properti biasanya akan mengalami kenaikan.
Posisi CTRA saat ini menarik meskipun risiko jangka pendek yang dihadapi nyata. Kenaikan BI Rate dapat mengurangi minat masyarakat untuk mengambil KPR, memperlambat penjualan rumah, dan berpotensi memaksa perusahaan untuk menyesuaikan target marketing sales tahun ini. Namun, fundamental perusahaan tetap relatif sehat, konsensus analis optimis, dan valuasi saham sudah terdiskon cukup dalam.
